📌Бойко о недвижимости

Дорогие друзья! У меня в нельзяграмм рилс залетел - всю ночь отвечала на заявки. Интерес к проекту колоссальный. И стало стыдно, что вам не рассказала. Исправляюсь. Проект уникальный‼️ Это главный слоган маркетологов, но я говорю такое в первый раз. Проект реально уникальный! В самом лесу‼️ Стоит дорого. Есть рассрочка! Пишите, если интересно - @boyko_znaet

Дорогие мои подписчики, Предыдущий пост собрал много комментариев. Прикрепляю корректный расчет депозитного дохода на вложенные деньги. Умиляюсь разным вариантам, предложенным подписчиками. Они умеют на вложенные 3,2 млн руб получать 6 млн руб прибыли на депозитах! Великие люди

Реальный инвестиционный кейс Хочу поделиться с вами закрытым инвестиционным циклом одной квартиры. Сделку вела мой аналитик Юлия, которая преимущественно работает с инвесторами. 📌Дано: ❕Проект - Nagatino i-Land ❕Застройщик - Эталон ❕Квартира - двушка 81,7 м² корпус 3, 26 этаж ❕Отделка - без отделки ❕Дата ДДУ — январь 2024 ❕Цена по ДДУ — 30,6 млн руб, это ~375 тр за квм. ‼️Условия рассрочки: - первый взнос - 5% (~1,5 млн руб) - ежемесячные платежи - 50 тыс. руб в месяц. - финальный платёж изначально стоял на май 2026, но допсоглашением его перенесли на март 2027, а ежемесячные 50 тыс. руб не изменились. ‼️Выход — конец октября 2026 ‼️Цена продажи — 39,8 млн руб это ~487 тр за квм. Переуступка произошла с переводом долга✅ То есть новый покупатель продолжит платить по 50 тр в месяц до марта 2027 года. ⚠️ Рост +30% за 2,75 года. Мало, скажите вы. А я вам напомню, что первый взнос был всего 5% или 1,5 млн руб, а дальше шли платежи по 50 тр в месяц. Как прошла сделка 🔹 Пока квартира не оплачена полностью, уступку нужно согласовать с застройщиком. Условие Эталон для согласования переуступки - оплата 30% от цены ДДУ. Продавец довнёс ~9 млн руб и только после этого получил согласие. 🔹 Плата за согласие застройщика на переуступку - 375 тыс. руб. Эту сумму разделили пополам между продавцом и покупателем. 🔹 Покупатель внёс деньги на аккредитив. После регистрации в Росреестре аккредитив раскрылся, и продавец получил свои деньги. Считаем математику: Разница в цене: 39,8 − 30,6 = 9,2 млн ₽ Минус половина платы за согласие застройщика — 187,5 тыс. Минус комиссия агентства 1,5% — 597 тыс. Минус НДФЛ — 1,33 млн Чистыми на руках ≈ 7,1 млн ₽ ‼️‼️ +222% почти за 3 года ≈ 107% годовых на средние вложения (в среднем в объекте лежало ~2,35 млн, а не все 3,2 млн руб)‼️ Доплата до 30% перед сделкой не в счёт: эти деньги лежали в объекте несколько дней и вернулись при продаже. Что важно учитывать: ▫️ Объект покупался меньше минимального срока, поэтому НДФЛ платится со всей разницы в цене: 13% до 2,4 млн и 15% сверх. ▫️ Под сделку нужна свободная ликвидность, чтобы довнести до 30%. ▫️ Не все застройщики позволяют осуществлять переуступку рассрочки. Узнавайте условия переуступки ДО покупки - как это будет прописано в ДДУ. ▫️ Если продать до финального платежа не успеваете, лучше заранее согласовать ипотеку. 📌Вывод: длинная рассрочка с маленькими платежами — это один из самых сильных инструментов в новостройках. Именно при такой схеме можно получить максимальный доход на вложенный рубль!! Главное - не попасть на КРИТИЧЕСКОЕ удорожание, которое оставит вас без прибыли . Мои аналитики регулярно мониторят рынок и знают про все актуальные и выгодные условия рассрочки. Если интересна рассрочка, пишите РАССРОЧКА в личные сообщение @boyko_znaet 📌Бойко о недвижимости в МАХ

✈️ «Самолет» Про «Самолет» сейчас пишут все: техдефолт, санкции, санация. А в Forbes вышла большая статья про проблемного застройщика. Читаем: 💰 Доходы упали на треть За первое полугодие 2026 года выручка — 117 млрд руб., на 31% меньше, чем год назад. Квартиры покупают хуже: семейную ипотеку урезали, обычная — дорогая. План продаж на год компания снизила почти вдвое — с 1,3 до 0,7–0,8 млн кв. м. 📉 Убыток - 22 миллиарда Год назад была прибыль 1,8 млрд, теперь убыток — 22,3 млрд. Главная причина — проценты по кредитам: за полгода на них ушло 59 млрд, половина выручки. 🧮 Долги Корпоративный долг компании всего 112 млрд и он снижается. Формально — правда. Но долги бывают двух видов: 👉 Корпоративный — то, что «Самолет» занял сам на себя: облигации и обычные кредиты. Отдавать их нужно из своего кармана. 👉 Проектный — кредиты банков на стройку конкретных домов. Их гасят деньгами покупателей с эскроу-счетов. Но если квартиры продаются плохо, денег на эскроу мало, а проценты растут. Если сложить всё, обязательства «Самолета» — около 1 триллиона рублей. Даже за вычетом денег на эскроу остаётся почти 425 млрд, и за полгода эта сумма выросла на 14%. 🚨 Первый звоночек В сентябре компания не смогла вовремя вернуть деньги держателям облигаций: из 2,5 млрд в срок пришло 0,6 млрд. Официально — «технические причины». Рейтинги понижены, а в январе предстоит выплатить 24,5 млрд. Это главная дата, за которой стоит следить. 📊 Что думает рынок Акции в январе стоили 960–970 руб., в октябре — около 245. Минус 75%. 👋 Смена капитана в разгар турбулентности 16 октября Анна Акиньшина объявила об уходе с поста гендиректора — официально «по личным причинам». Но накануне ЕС ввёл санкции против компании и её лично. Совпадение? Возможно, уход технический. А возможно, это часть большой перестройки: из совета директоров ушли ещё двое, летом компанию покинул директор по продукту. 🏦 Что дальше: судьбу решают банки Государство помогать отказалось и отправило «Самолет» договариваться с кредиторами: • Сбербанк — 274,2 млрд ₽ • ВТБ — 85,9 млрд ₽ • ДОМ.РФ — ~80 млрд ₽ это кредиты на стройку домов. • 28 октября в Сбере сообщили: основные банки согласовали программу спасения, но на её финализацию нужно время. Больших резервов под возможные потери банк при этом не ждёт — то есть не считает долг безнадёжным. • В ВТБ объяснили суть: компании растянут сроки выплат через санацию. Если большинство кредиторов за, остальные обязаны присоединиться. «Самолет» может стать первым крупным случаем такой процедуры в России. • Забирать компанию за долги банки не хотят: с 2027 года держать непрофильные активы им станет невыгодно. Проще говоря, банкам выгоднее, чтобы «Самолет» достроил дома и постепенно расплатился. Но жить он будет «на коротком поводке», а по данным СМИ, Сбер может взять под управление часть проектов. 🔑 Что делать покупателям? - Купили по ДДУ — деньги на эскроу в банке, их не потеряете. - Главный риск — сроки. Многие дома уже сдаются с опозданием, а ипотека плюс аренда лишний год — лишняя фин нагрузка. ❕Выбираете квартиру у «Самолета» сейчас — я бы не брала, но народ берет. Вот Авито поместил 2 проекта Самолета в рейтинг «Доверие потребителей». А у вас есть квартира в проектах «Самолета»? Как думаете банковский контроль - это на пользу?👇

🪖 Слишком дешево, расторгайте — застройщики стали просить покупателей расторгнуть ДДУ На необычную практику пожаловалась дольщица московского ЖК «Новые Академики» от «Главстроя». По словам Кристины Бойко, представители компании неоднократно звонили с просьбой расторгнуть договор. 🔵Она приобретала квартиру в рассрочку, но, судя по всему, застройщика больше не устраивает первоначальная цена. 🔵Теперь он хочет переоценить жилье. Бойко отмечает, что для заемщиков расторжение договора может оказаться гораздо болезненнее. ⚖️ По закону застройщик не может в одностороннем порядке повысить цену квартиры только потому, что прежние условия стали ему невыгодны. Изменение стоимости ДДУ допускается по соглашению сторон при соблюдении условий договора. 📌За год уже расторгнуто 10,2 тыс. ДДУ на 151,7 млрд рублей. И остается только гадать, на кого из дольщиков надавил застройщик.

Когда начала активно вести нельзяграмм 2 недели назад, а слава быстро догнала 😆👍🙏❤️ Всех приглашаю сюда

Давно мы не выпускали подборку хороших Telegram-каналов о недвижимости. А зря, накопилось очень много интересного: 🟠Krasnov | Дизайн интерьера и ремонт — в нашем ТГ-канале показываем, как создаём премиальные интерьеры, которые подстраиваются под человека, его привычки и сценарии жизни. Разбираем реальные проекты и весь процесс – от первой идеи до готового интерьера. Начать работу с KRASNOV можно с отдельного планировочного решения от 2 500 ₽/м². Услуга для подписчиков. 🟠Канал агентства элитной недвижимости Whitewill — лидера по продажам новостроек с объёмом 165 млрд ₽ за 2025. Более 15 первых мест у топ-застройщиков Москвы: Sminex, Pioneer, Forma и др. Узнайте, как в 2026-м купить квартиру у Москвы-реки с платежами 50 тысяч в месяц или первым взносом 1% и без удорожания. Только с Whitewill — непубличные офферы и скидки до 20%. 🟠Деньги из бетона — ваш проводник в мир недвижимости. Вы узнаете: • как закрыть ипотеку в 6 раз быстрее • как экономить на ЖКХ от 34 000 в год • как купить жилье без больших накоплений и наследства в 2026 году 🟠Дёмин Алексей — авторский блог о подготовке квартир к аренде. Ошибки при сдаче в аренду. Как сдать дорого и быстро. Всё о хоумстейджинге и инвест-ремонте. 🟠АРТЕМ ЦОГОЕВ — лучший канал об инвестициях в недвижимость от эксперта №1 в этой сфере, Артёма Цогоева. Вечный бой правды и профессионализма против лжи и манипуляций. 🟠РИА Недвижимость — все новости о рынке жилья, проблемах застройщиков, изменениях в сфере ЖКХ, необычных архитектурных проектах в России и мире в одном месте. Канал @ria_realty рекомендуют друг другу не только чиновники и профессионалы, но и обычные люди. 🟠Канал юриста по недвижимости Олеси Бухтояровой — для покупателей, риелторов и инвесторов. Как распознать рискованную сделку, проверить объект, разбираем изменения в законодательстве, распознаём мошеннические схемы. Консультации, обучение специалистов. 🟠Nina_Vanchugova — интерьеры, которые помогают недвижимости зарабатывать. Как обставить квартиру под аренду или продажу стильно и без лишних затрат? В канале Нины Ванчуговой, основателя агентства хоумстейджинга «Воздух»: • реальные кейсы ДО/ПОСЛЕ • бюджеты на мебель от 800 тыс. ₽ • ссылки и артикулы на мебель и декор • советы: на чём экономить, а на чём нет 400+ реализованных проектов 🟠«Лабиринт Инвестора» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — аналитика рынка и «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». Активное комьюнити, сотни комментариев и мнений @labirint_investora 🟠«Почему так дорого? У всех же 2%». Если вы начнёте защищать перед клиентом свои проценты, значит вы уже торговались сами с собой. В канале «Беспринципный риэлтор» Александр Дьяченко разбирает это на языке люксовых брендов: каждый сантиметр улыбки снижает цену товара, а цена, названная без оправданий, и умелый отказ держат комиссию. Этот пост подписчики канала назвали лучшим за сентябрь. Начните с него, а дальше в канале найдёте рецепты для агентов на каждый день! @alexdyachenko 🟠Gabs // Готовый арендный бизнес в Москве — канал для инвесторов и профессионалов рынка недвижимости, выбирающих готовые арендные бизнесы (ГАБ) с высокой доходностью и ликвидностью. Здесь — аналитика, реальные инвестиционные кейсы и проверенные объекты: торговые, офисные и жилые ГАБ с быстрой окупаемостью и доходностью до 15% годовых. Организаторы подборки TGStar_Agency

Дольщицкам ЖК «Селигер Сити» 4 очередь выдают ключи раньше срока О, чудо! Мы уже давно отвыкли от таких приятных новостей. Так почему вчера наши клиенты оборвали нам телефон. MR Group ввела в эксплуатацию 4-ю очередь «Селигер Сити» (разрешение от 06.10.2026). Срок передачи ключей по договору — до 31 марта 2027 года, а застройщик приглашает на приемку почти на полгода раньше. Но в чате дольщиков поднялась паника и начался поиск юристов. Дольщики получили письма счастья, но их смутило содержание и тон. Давайте разбираться почему. Что написано в ДДУ ▪️ Принять квартиру нужно в течение 14 календарных дней с получения сообщения (п. 3.3.2). Справка: 214-ФЗ по умолчанию дает 7 рабочих дней, если иное не прописано в договоре. ✅ Все корректно ▪️ С 15-го дня застройщик вправе составить односторонний акт. С этого момента дольщик платит коммуналку и несёт риск за квартиру. В чём проблема Если письмо от 08.10 пришло примерно в середине месяца, 14 дней истекают уже в конце октября. А в письме сказано, что запись на приёмку идёт только по одному телефону. Если не дозвониться или очередь растянется на несколько недель, получается присутствует риск подписания одностороннего акта без вины дольщика. По информации от дольщиков, которую они отразили в официальном письме застройщику, их не приглашают для совместного осмотра квартиры в октября 2026 года, заявляя, что: 1. Застройщик в настоящее время фактически не готов передавать Объект долевого строительства; 2. Запись на совместный осмотр и приемку помещений откроется не ранее ноября 2026 года (точная дата сотрудником названа не была) (Копия текста письма имеется) Получается, что 14 дней истекают раньше, чем человек вообще может прийти на приёмку. Отсюда и страх у дольщиков получить односторонний акт. Почему паниковать не нужно Односторонний акт возможен, если дольщик уклоняется от приёмки. Если вы записались на первую дату, которую предложил сам застройщик, это не уклонение. Но телефонный звонок ничего не доказывает, поэтому всё нужно фиксировать письменно. Что сделать прямо сейчас 1️⃣ Записаться на ближайшую дату, которую дают, даже если это ноябрь. 2️⃣ До истечения своих 14 дней отправить застройщику письменное обращение. Через личный кабинет MR Group или на почту из договора, а для надёжности - заказным письмом с описью на юридический адрес из ДДУ. Текст: «Получил(а) сообщение о готовности объекта по ДДУ № ___. Готов(а) принять объект. При обращении по телефону +7 (495) 258-51-71 [дата] мне назначили приёмку на [дата]; более раннего времени не предложили. Прошу считать срок приёмки по п. 3.3.2 ДДУ продлённым до этой даты и не составлять односторонний акт о передаче». 3️⃣ Сохранить доказательства: скриншот журнала звонков, в идеале - запись разговора, сохранить письмо с подтверждением записи. Если подтверждения нет, попросить прислать его письменно. И про площадь В недавнем посте про Upside мы в ДДУ видели, что отклонение прописано в размере 5%. В Селигере же если по обмерам площадь отличается от проектной больше чем на 2%, будет перерасчёт. О необходимости доплаты дольщиков должны уведомить заранее. Вывод: письмо о готовности квартиры — хорошая новость. Важно не тянуть, зафиксировать дату записи и прийти на приёмку с приёмщиком. 📌Бойко о недвижимости в МАХ

Без текста

ЖК «Правда»: стройка, которая простояла пять лет, возвращается премиумом История Участок на улице Правды знаком тем, кто давно следит за рынком. Это территория бывшего печатного комбината газеты «Правда». В 2017 году здесь началась реализация апарт-комплекса от Группы ПСН, девелопера братьев Ананьевых, бывших владельцев Промсвязьбанка. Планировали две 21-этажные башни и почти 440 апартаментов. В 2020 году стройка встала на фундаментной плите при готовности всего 2%. Площадка годами стояла заросшей, на застройщика подавали заявления о банкротстве. Что стало с покупателями? Знаю историю одного из них: в 2021 году он расторг договор и получил деньги назад. Были ли такие возвраты массовыми, публичных данных нет. Развитие Потом участок перешёл к структурам компании Vos'hod, а в октябре 2025 года его купила ульяновская ГК DARS, по оценке «Коммерсанта», за 2,5–3,7 млрд ₽. DARS переработал проект под жильё. Теперь здесь будут не апартаменты, а квартиры. Сейчас начались закрытые продажи. 📌Дано: Проект - Правда Застройщик - DARS Класс - премиум Статус - квартиры 📍Локация - тут САО, Беговой район, между улицей Правды и Бумажным проездом, рядом «Белорусская» и «Савёловская» 5 минут до ТТК, 10 до Садового, 15 до Кремля Проект: — Две 21-этажные башни на общем стилобате, архитектура бюро APEX ❕Количество квартир - 425 шт ❕Количество машиномест - 248 шт (к-т обеспеченности - 0,58 на квартиру, маловато) — Панорамное остекление во всех квартирах, - Высота потолка - 3,22 м - Отделка - без отделки — Собственный парк 1,4 га с водоёмом, амфитеатром и летними павильонами — Инфраструктура: консьерж-сервис, бизнес-лаунж, коворкинг, гостиная, детская комната, колясочные ❕Инженерия: — Приточно-вытяжная вентиляция с фильтрацией — VRF-кондиционирование — Индивидуальный тепловой пункт — Двухкамерные шумоизоляционные стеклопакеты — Фильтр для воды — Технологии умного дома Высокая себестоимость строительства 1 квм - около 700 тыс руб за квм. ❕Сдача в 3 кв 2028 года Планировки — Студии: 30,6–37,8 м² — 1-комнатные: 46,2–57,2 м² — 2-комнатные: 60–115 м² — 3-комнатные: 80,9–150 м² — Двухуровневые пентхаусы: 200–210 м², потолки до 6,43 м 💰Студии можно приобрести от 23 млн руб‼️ Важно‼️ Здание МФЦ на участке Отдельная история — здание, которое уже стоит на территории. Сейчас оно выглядит, мягко говоря, уставшим, и это первое, что видишь, подъезжая к участку. DARS не будет его сносить, а полностью реконструирует: модернизирует инженерию, обновит фасады, окна и внутренние пространства, поменяет концепцию. Вместо обшарпанного соседа получится квартал в едином стиле с новыми жилыми башнями. Застройщик DARS работает с 2001 года, присутствует в семи регионах, реализует 21 проект и сдал больше 1 млн м². По данным ЕРЗ, компания на 2-м месте в России по скорости строительства. В Москве уже сданы два дома по реновации, в Люблино и Новогиреево, но в премиум компания выходит впервые. Кроме жилья, строит аэропорты, например терминал в Жуковском. ✅ Плюсы: — Достаточно центральная локация, 10 минут до Садового — Камерный проект с квартирами — Полноценная премиальная инженерия: VRF, приточка с фильтрацией, ИТП — Свой парк 1,4 га с водоёмом, редкость для центра — Реконструкция здания МФЦ преобразит весь участок 🚫 Минусы: — Девелопер новый для московского премиума — Не спальный район, вокруг деловая атмосфера Может, кто-то из вас тоже покупал апартаменты в старой Правде? Расскажите в комментариях, как выходили из проекта. ‼️А если нужны цены на новую Правду - пишите ПРАВДА мне в личные сообщения @boyko_znaet