ЕРЗ | Новости, аналитика, тренды девелопмента

🤩 ЕРЗ-тренды: Ни одно решение о приобретении не принимается, пока мы не побываем на самой площадке и не изучим ее эмпирическим путем Директор по развитию ГК ТОЧНО Аршак Макян на онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды отметил, что анализ локации в компании разделяется на экспресс и комплексный. По его словам, экспресс-анализ делается на основе общедоступных источников информации. «Комплексный анализ, конечно же, сопровождается выходом на площадку, ее нужно посмотреть и оценить. <…> Ни одно решение о приобретении не принимается, пока мы не побываем на площадке и не изучим ее эмпирическим путем», — подчеркнул Аршак Макян. Он добавил, что в комплексный анализ также входит изучение того, что происходило в локации раньше. «Историческая справка нужна для понимания того, что происходило в этой локации. Мы должны быть готовы к прошлому, которое может тянуться за участком. Если мы примем решение о его приобретении, должно быть четкое понимание, с какими обстоятельствами придется работать», — отметил эксперт. Также, по его словам, важно рассмотреть, что локация представляет из себя на данный момент, оценить текущий рынок, природную составляющую, достопримечательности и инфраструктуру. «Третий фактор – это перспектива локации. Здесь мы смотрим, на планы органов власти в целом относительно данного участка. <…> Анализируя локацию по этим трем параметрам, мы готовим выводы и свои рекомендации, которые презентуем на инвестиционном комитете», — подытожил эксперт. 🤩 Цикл онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» доступен по ссылке. Подпишитесь на ЕРЗ в MAX

🤩 ЕРЗ-тренды: Даже на перенасыщенном рынке можно найти районы с дефицитом новостроек Основатель ТРИС Девелопер, экс-директор «Железно Екатеринбург» Иван Завьялов, рассказал, как с помощью тепловой карты районов оценивать перспективность локаций для новых девелоперских проектов. По мнению эксперта, общегородская статистика может скрывать существенные различия между районами. Например, в Екатеринбурге навес предложения оценивается в 4–5 лет, однако в отдельных локациях сохраняется дефицит жилья. Завьялов предложил оценивать рынок по трем категориям: — Менее 2 лет навеса предложения — дефицит, есть потенциал роста цен; — От 2 до 4 лет — сбалансированный рынок, возможный для входа при отсутствии дополнительных рисков; — Более 4 лет — профицит предложения, повышенные риски для новых проектов. Для расчета учитываются квартиры в продаже, еще не выведенные объемы и будущие проекты из деклараций. Совокупный объем предложения сопоставляется с годовыми темпами продаж. Разработанная с помощью ИИ тепловая карта Екатеринбурга показала, что в некоторых районах навес достигает 5–7 лет. При этом Завьялов обратил внимание, что низкий показатель не всегда означает перспективность локации. Например, в Новокольцовском ожидается выход сразу нескольких девелоперов, что может существенно изменить баланс спроса и предложения. Помимо рыночных показателей, эксперт рекомендует учитывать: — Общественные конфликты — активность местных жителей может привести к блокировке строительства; — Инженерные сети — наличие мощностей и сроки подключения; — Транспортную доступность — освоение изолированных территорий может потребовать нескольких очередей строительства и снизить маржинальность; — Социальную инфраструктуру — обеспеченность школами и детскими садами; — Планы конкурентов — сроки выхода новых проектов на рынок. Завьялов также подчеркнул, что генпланы и проекты планировки показывают, что будет построено, но не когда. Поэтому даже подробную аналитику с применением ИИ необходимо дополнять знанием местного рынка, общением с его участниками и проверкой реальных сроков реализации инфраструктурных программ. 🤩 Цикл онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» доступен по ссылке. Подпишитесь на ЕРЗ в MAX

🤩 ЕРЗ-тренды: Обидно, когда ты проиграл в торге за площадку, не заложив агрессивный рост цен/темпов, а в итоге смотришь, как хорошо там продает более оптимистичный конкурент   Директор департамента развития Северо-Западного региона ГК Glorax Олег Громков на дискуссии ЕРЗ-тренды рассказал, что всегда печально смотреть на площадки, которые вы не купили, но они «выстрелили» у других.   «Такие кейсы встречаются у всех. Всегда очень обидно, когда ты проиграл в торге за площадку, не заложив агрессивный рост цен/темпов, а в итоге смотришь, как хорошо там продает более оптимистичный конкурент, который рискнул или как то по-другому подошел к оценке. И тогда начинаешь думать, а что бы ты мог сделать лучше, чтобы в тот момент, когда анализировал локацию, найти те факторы привлекательности, которые заставили бы акционера принять решение о ее покупке», — отметил Олег Громков.   Он подчеркнул, что задача блока развития не просто получать отчеты и данные от аналитиков, а погрузиться в локацию и найти те факторы, влияющие на цены и темпы продаж, которые сходу не видны.   «Первое. Мы всегда смотрим баланс темпов продаж и цен у конкурентов. Для маркетологов это самые главные маркеры. Они делают сводные таблицы, в которых показывают, сколько "качает" локация с точки зрения проектов других застройщиков и на какой стадии они находятся. <…>  Второе. Бывает, что мы смотрим локации в месте, где нет хороших маркеров для опоры в прогнозе. Так, в Мурманске мы не могли понять ничего про город, пока не пошли общаться с его жителями. <…> Нужно было определить, насколько локация привлекательна для жизни людей, найти скрытые от кабинетного анализа факторы, которые сильно влияют на спрос», — добавил Олег Громков. 🤩 Цикл онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» доступен по ссылке. Подпишитесь на ЕРЗ в MAX

🤩 ЕРЗ-тренды: Вместе с земельным участком можно купить чужие проблемы и долги Директор по территориальному развитию Команды ПГС Вадим Котяев, рассказал, как использовать искусственный интеллект и анализ открытых источников для оценки земельных участков. По словам эксперта, перед покупкой важно изучить не только градостроительную документацию, но и цифровой след территории. «У локаций с глубокой степенью градопроработки имеется очень глубокий цифровой след. И изучив его, мы видим, какую историю приобретаем вместе с земельным участком и какие дополнительные риски она может создавать». Выявлять скрытые риски до сделки позволяют следующие инструменты: — OSINT-методики — сбор информации из открытых источников, включая СМИ, социальные сети и архивные материалы; — оценка достоверности данных — проверка надежности источников и степени подтверждения сведений; — ИИ-аналитика — выявление неочевидных вопросов и рисков, которые изначально не учитывались; — матрицы принятия решений — сравнение участков по заданным критериям с учетом их значимости. В качестве примера эксперт рассказал о случае, когда анализ истории участка показал, что первоначальные планы жилой застройки сменились апартаментами после конфликта девелопера с муниципалитетом по социальным обязательствам. Проблемы с технологическим присоединением и инфраструктурой также можно обнаружить еще до начала детальной юридической и технической проверки — в том числе через социальные сети. Вадим Котяев отметил, что использование ИИ меняет и подход к финансовому моделированию. Вместо сложных Excel-файлов, объединяющих расчеты, сценарии и визуализацию, искусственный интеллект становится полноценной рабочей средой. При этом структурированные данные и воспроизводимые расчеты сохраняются в Excel, а результаты представляются в интерактивных HTML-отчетах. Таким образом, ИИ помогает не только ускорить предварительную аналитику участка, но и выявить вопросы, которые девелопер мог изначально не учесть при принятии инвестиционного решения. 🤩 Цикл онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» доступен по ссылке. Подпишитесь на ЕРЗ в MAX

🤩 ЕРЗ зафиксировал два рекорда курорта «Фанпарк» в Челябинской области В Книгу рекордов российского девелопмента ЕРЗ вошли два достижения СЗ Флай Плэнинг. 🏆 Всесезонный курорт «Фанпарк» признан крупнейшим в Уральском федеральном округе (рекорд RRD.R74.0001). Площадь его территории составляет 63,3 га, что сопоставимо примерно с третью площади княжества Монако. «Фанпарк» также является первым частным парком отдыха в Челябинской области. Проект объединяет несколько направлений отдыха и развлечений. В его состав входят аквапарк, горнолыжный комплекс, яхт-клуб, парк аттракционов и отели. 🏆 Второе достижение связано с технологическим оснащением «Фанпарка» (рекорд RRD.RU.0029). На объекте впервые в России применена система очистки воды DAISY. Кроме того, в аквапарке расположен один из самых высоких в стране водных аттракционов — горка «Камикадзе и Комбо» со стартовой площадкой на высоте 10,8 м. 🤩 Подробности в статье на сайте. Подпишитесь на ЕРЗ в MAX