Proeconomics-Realty

Есть устойчивое мнение, что крупные города – это «острова высокой эффективности» в экономике страны. Однако в России большинство агломераций не попадают под это правило. Чем больше отношение ВГП к доле населения, тем более эффективна городская экономика, чем экономика страны в целом. (данные – «Долгосрочные тренды в экономике, жилищной и градостроительной сферах крупнейших городских агломераций России в 2010-2024 гг.», Институт экономики города, 2025). Например, у Московской и Петербургской агломераций такое соотношение составляет 1,8 и 1,5 соответственно. Также эффективными являются агломерации Казанская, Екатеринбургская, Краснодарская, Нижегородская, Владивостокская. У остальных агломераций соотношение составляет 1 или даже меньше (антилидер тут Саратовская агломерация, где соотношение меньше 0,5). Т.е. городская экономика здесь менее эффективна, чем экономика страны в целом. В малоэффективных агломерациях рынок жилья в среднесрочной перспективе скорее всего будет стагнировать или даже входить в кризис.

Без текста

Стоимость аренды квартир в крупных городах падает быстрее, чем в среднем по России. В Москве, год к году, стоимость аренды средней квартиры упала на 13%, в Петербурге – на 9%, по данным ДОМРФ. С учётом инфляции падение реальных цен в Москве – на 20%. Одна из главных причин – переизбыток предложения квартир на рынке. В Москве за год количество объявлений о сдаче квартир (24,6 тыс.) увеличилось на 20%, а за два года –в 2,1 раза. Вторая причина, я уверен, остановка роста реальных доходов в Москве и других крупных городах.

(продолжение предыдущего поста) Сенатор РФ Владимир Кошелев:       Да, разрыв может сократиться, но возвращение к нулевой разнице в средней цене не гарантировано и, скорее всего, потребует времени. Кроме того, сравниваются средние цены разных объектов: новостройки и готовое жильё могут различаться по району, площади, классу и стадии готовности. Поэтому полное равенство средних цен не обязательно означает, что сопоставимые квартиры стоят одинаково. Более вероятно постепенное сближение, чем резкое номинальное падение цен на новостройки. Цены в объявлениях обычно снижаются неохотно; при слабом спросе застройщики чаще увеличивают скидки и предлагают льготные условия. На вторичном рынке продавцы тоже могут уступать. Поэтому результат будет зависеть не только от ставок, но и от условий льготных программ, доходов покупателей и объёма предложения.   Руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская:   Возвращение к состоянию рынка до 2020 года, когда разница в средней цене новостроек и вторичного жилья была минимальной, возможно. Но важно говорить именно о сокращении ценового разрыва, а не о возвращении к прежним ценам. Вторичный рынок начинает подтягиваться вслед за новостройками. Сделки здесь в основном проходят со стопроцентной оплатой, к ипотеке прибегают всё реже: покупатели продают одну недвижимость и приобретают другую. Кроме того, сейчас заканчивается очередной период размещения депозитов под более высокие ставки, чем нынешние 14 с лишним процентов, и часть этих средств может выйти на рынок недвижимости. Мой прогноз — вторичное жильё продолжит дорожать и сокращать разрыв с новостройками, в том числе потому, что на вторичный рынок выходит всё больше современных жилых комплексов. При этом прежних цен уже не будет: новое жильё концептуально отличается от старого архитектурными, инженерными и инфраструктурными решениями, а также продуктовым наполнением. Если сравнивать первичку с сопоставимой вторичкой - качественным жильём возрастом 4-5 лет, - то разрыв в ценах между ними прогнозно может составить около 15% до конца следующего года.    Член правления Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников:   Теоретически разрыв между новостройками и вторичным жильем, конечно, может сократиться до нуля. Но это произойдёт в долгосрочной перспективе, если на рынке новостроек будут отсутствовать различные субсидированные льготные программы со стороны государственного бюджета. Если же бюджет будет продолжать поддерживать строительную отрасль, то, соответственно, разница между новостройками и вторичным жильём продолжит сохраняться, а размер этого разрыва будет зависеть от того, насколько государство будет субсидировать строительную отрасль. Полагаю, что ценовой разрыв между вторичным жильём и новостройками всё-таки будет очень медленно, но сокращаться в ближайшие пять лет. Думаю, что он должен достигнуть около 10%.

Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья в России сокращается: в среднем по крупным городам новостройки сейчас на 20% дороже готового жилья, год назад – на 25%, по данным «Циан». Может ли рынок возвратиться к состоянию до 2020 года, когда разницы в средней цене новостройки и вторички почти не было? Для этого вторичка должна дорожать быстрее новостроек или новостройки должны падать в цене? Если да, то как скоро это может произойти? Ответы экспертов в рубрике #опросы Ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев: В Москве сближение цен выражено сильнее: с начала года свежая вторичка подорожала на 16-20%, новостройки – на 10-15%. При этом многое зависит от класса и категории объектов. Свежая вторичка уже напрямую конкурирует с новостройками, поскольку речь идёт о недавно сданных домах. Однако говорить о полном выравнивании цен пока рано. За последние три года вывод новых объектов и очередей на рынок по разным районам сократился на 80-90%. Поэтому к концу 2027-го и в начале 2028 года возможен дефицит новостроек, так как строительство занимает минимум 2-3 года. Это может поддержать дальнейший рост цен на первичном рынке, в том числе за счёт спроса по семейной ипотеке. На вторичном рынке рост также связан с дефицитом ликвидного предложения: по нашим оценкам, таких объектов около 10%. Они быстро находят покупателей, тогда как менее ликвидные квартиры могут долго оставаться в продаже. Поэтому в перспективе свежая вторичка в отдельных сегментах может сравняться по цене с новостройками, но многое будет зависеть от объёмов нового строительства. Такая динамика прослеживается по всей России, но менее выраженно. Разница между средней ценой предложения на первичном и вторичном рынках сократилась с 21 до 20,5%. Около трети лотов в новостройках предлагаются со скидкой 10-15%, в отдельных случаях доходят до 20%. Такие дисконты чаще предоставляются при покупке за собственные средства или с использованием рыночной ипотеки с субсидированием ставки.    Основатель АН «Старыгин и партнёры» Даниил Старыгин: Сокращение разрыва с 25% до 20% — это не «вторичка догоняет», а перестройка обоих рынков под дорогие деньги. Новостройки номинально держат цену, но придерживают запуски и дают скидки по реализуемым корпусам, а вторичка торгуется — сделочные уступки есть, в статистике объявлений их не видно. Разрыв сжимается сверху вниз. К паритету 2019–2020 годов быстро не вернуться — он держался на другой модели. Тогда доступная рыночная ипотека делала новостройку инструментом спроса. Сейчас ключевая ставка — 14%, рыночная ипотека около 18–19%, и даже после ужесточения условий по льготным программам на них приходится около 60% объёма выдач. Пока массовый покупатель живёт через субсидии, девелоперу выгоднее пауза и точечные скидки, чем новые корпуса, — и разрыв 15–20% остаётся равновесным, а не аномальным. Сойтись к «почти нулевому» разрыву рынок сможет только через удешевление рыночной ипотеки — и это процесс не быстрый. ЦБ в базовом сценарии видит ставку 10,5–12,5% уже в 2027 году, но до ипотеки 12–13%, при которой новостройка снова станет массовым выбором без льгот, — по моей оценке, вплоть до конца десятилетия. Если это произойдёт, сближение до однозначных значений займет ещё 12–18 месяцев после возврата доступной ставки. (продолжение в следующем посте)

Согласно свежим данным аналитического центра ДОМРФ, доля девелоперов, которые прогнозируют ухудшение рыночной конъюнктуры в третьем квартале 2026 года, достигла отметки в 74%. Это свидетельствует о глубоком пессимизме застройщиков, ведь за год число тех, кто ждет негативных перемен, увеличилось на 44 процентных пункта. Немного страшно становится за рынок новостроек. Если на нём рухнут пара крупных компаний (и мы догадываемся, какие из них), это может вызвать эффект домино.

Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов – специально для Proeconomics-Realty Сохранение ключевой ставки на уровне 14% не станет поворотной точкой для жилищного рынка. Спрос останется сдержанным: рыночная ипотека по-прежнему дорогая, поэтому активность будет держаться в основном на семейной ипотеке, субсидируемых программах и покупателях с собственными средствами. Предложение, напротив, останется высоким — девелоперы будут дорабатывать условия продаж через скидки, рассрочки и индивидуальные предложения, но не готовы к резкому снижению цен. Психологически важный уровень для рынка - ключевая ставка ближе к 12%. Тогда рыночная ипотека может опуститься к 14–15%, и часть отложенного спроса вернется. Но для полноценного восстановления доступности жилья нужен ключ в районе 8–10%. При текущих 14% говорить о устойчивом росте активности и покупателей, и девелоперов пока рано. Высокая ставка в первую очередь бьет по новым запускам. Девелоперы вынуждены пересчитывать экономику проектов: дорожает финансирование, удлиняется срок продаж, растут риски. Поэтому часть стартов будет перенесена на следующий год, особенно в проектах с длительным циклом реализации и высокой долей заемных средств. При этом уже запущенные проекты продолжат реализовываться. Застройщики будут делать ставку на небольшие очереди, готовое жильё, ликвидные локации и форматы с быстрой оборачиваемостью. Иными словами, строительство не остановится, но станет более избирательным. Рынок в целом уже ожидал паузу, поэтому резкой реакции не будет. Главный минус - затягивается восстановление рыночной ипотеки и снижается уверенность девелоперов в сроках смягчения денежно-кредитной политики. Позитив в том, что ЦБ не ужесточает условия: при 14% сохраняется возможность постепенного снижения ставки в 2027 году, если инфляция продолжит замедляться. Рыночная ипотека практически не изменится - она останется в районе 18–19%. Выдачи будут расти умеренно, в основном за счет льготных программ, сезонного спроса и покупателей с накоплениями. Даже снижение ключа на 25–50 базисных пунктов не даст пропорционального удешевления ипотеки: банки учитывают стоимость фондирования и риски. Реальный импульс появится при движении ключа к 12% и ниже. Тогда рыночная ставка может приблизиться к 14–15%, и это уже способно высвободить заметную часть отложенного спроса. Для коммерческой недвижимости высокая ключевая ставка означает дорогой долг, высокие требования к доходности и осторожность инвесторов. Наиболее болезненно это отражается на торговых центрах и гостиницах: у них длинный срок окупаемости, высокая капиталоёмкость и зависимость от потребительской активности и туристического потока. Офисы и склады более устойчивы, особенно качественные объекты в дефицитных локациях, но новые девелоперские проекты и там требуют пересчёта экономики. Для рынка коммерческой недвижимости любая двузначная ключевая ставка - уже высокая. Наиболее комфортный диапазон для восстановления инвестиционной активности - 8–10%. При таком уровне становится возможным нормальный кредитный рычаг и более адекватная оценка активов. Для запуска новых проектов, особенно ТЦ, гостиниц и крупных складских комплексов, критична не столько одна цифра, сколько устойчивая траектория снижения ставки.

Почему нельзя ориентироваться на показатель Росстата по обеспеченности жильём. Академик РАН, д.э.н. Абел Аганбегян – «Социальная структура и дифференциация российского общества», АРБ, 2026: «Кроме дифференциации доходов у нас наблюдается крайне большая дифференциация в области жилья. По среднему показателю обеспеченности жильем мы выглядим вроде неплохо – 29,5 кв. м. Но сюда входит и загородное жилье, в том числе в СНТ, не имеющее часто круглогодичного отопления. Около 35% всего жилья не имеет элементарного благоустройства, к которому относится наличие канализации, холодного и горячего водоснабжения, душа или ванны и круглогодичного отопления. Так что благоустроенного жилья на душу населения в России около 22 кв. м в сравнении с 45 кв. м - в странах ЕС, 71 кв. м – в США и 41 кв. м – в Китае». Росстат записывает в обеспеченность жильём те же садовые домики в СНТ (вообще всю жилищную собственность складывает в одно значение). Например, семья из 3-х человек имеет в городе 2-комнатную квартиру 50 кв.м и дачный дощатый дом без удобств 50 кв.м. Росстат определит, что на семью приходится 100 кв.м, или по 33 кв.м на человека.

Интересный какой тренд на рынке новостроек. За первые 9 месяцев 2026 года 22% от всех расторжений по ДДУ пришлось на оптовых (более 1-й квартиры) покупателей новостроек. До недавнего времени их доля была около 2%, а в кризисный 2022 год – 10%. Это скорее всего означает сильное разочарование инвесторов в новостройках, их предвидение, что рост цен в сегменте закончен (а впереди, возможно, и наступление кризиса долгостроев), и лучше сдать квартиру, получить обратно деньги и перекинуть их в самые доходные и одновременно консервативные активы – в банковские депозиты и ОФЗ. (Всего, по данным ДомРФ, за 9 месяцев 2026 года было расторгнуто 10,2 тыс. сделок по ДДУ –на 18% больше, чем годом ранее, это 1,7% от числа действующих ДДУ на отчётную дату)

Встретил данные, какая доля россиян может себе позволить купить жильё, соответствующее уровню среднего класса. «Есть Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в которую входят 38 стран, большинство из них – развитые экономики, в том числе 22 – члены ЕС. Эта организация полагает, что к среднему классу нужно относить домохозяйства, которые могут купить квартиру с числом комнат по количеству членов семьи минус единица при норме 20 квадратных метров на душу и выплачивать в течение 20 лет 30% своего дохода по ипотеке. В странах OЭCР таких домохозяйств от 50% до 72%. Расчет по нашей стране говорит о том, что таких домохозяйств 18%». («Социальная структура и дифференциация российского общества», Ассоциация российских банков, 2026) И это ведь не слишком высокие требования. На семью из 3-х человек получается 2-комнатная квартира площадью 60 кв.м, на 4-х человек – «трёшка» 80 кв.м. И такой стандарт могут себе позволить не более 20% домохозяйств, даже в ипотеку. Кстати, стандарт Росстата для «приемлемой жизни» даже выше, чем у ОЭСР – минимум 23 кв.м на человека и число комнат не меньше числа проживающих. На 3-х человек – это «трёшка» и 69 кв.м.