Posts of Proeconomics-Realty

Есть устойчивое мнение, что крупные города – это «острова высокой эффективности» в экономике страны. Однако в России большинство агломераций не попадают под это правило. Чем больше отношение ВГП к доле населения, тем более эффективна городская экономика, чем экономика страны в целом. (данные – «Долгосрочные тренды в экономике, жилищной и градостроительной сферах крупнейших городских агломераций России в 2010-2024 гг.», Институт экономики города, 2025). Например, у Московской и Петербургской агломераций такое соотношение составляет 1,8 и 1,5 соответственно. Также эффективными являются агломерации Казанская, Екатеринбургская, Краснодарская, Нижегородская, Владивостокская. У остальных агломераций соотношение составляет 1 или даже меньше (антилидер тут Саратовская агломерация, где соотношение меньше 0,5). Т.е. городская экономика здесь менее эффективна, чем экономика страны в целом. В малоэффективных агломерациях рынок жилья в среднесрочной перспективе скорее всего будет стагнировать или даже входить в кризис.

No text

Стоимость аренды квартир в крупных городах падает быстрее, чем в среднем по России. В Москве, год к году, стоимость аренды средней квартиры упала на 13%, в Петербурге – на 9%, по данным ДОМРФ. С учётом инфляции падение реальных цен в Москве – на 20%. Одна из главных причин – переизбыток предложения квартир на рынке. В Москве за год количество объявлений о сдаче квартир (24,6 тыс.) увеличилось на 20%, а за два года –в 2,1 раза. Вторая причина, я уверен, остановка роста реальных доходов в Москве и других крупных городах.

(продолжение предыдущего поста) Сенатор РФ Владимир Кошелев:       Да, разрыв может сократиться, но возвращение к нулевой разнице в средней цене не гарантировано и, скорее всего, потребует времени. Кроме того, сравниваются средние цены разных объектов: новостройки и готовое жильё могут различаться по району, площади, классу и стадии готовности. Поэтому полное равенство средних цен не обязательно означает, что сопоставимые квартиры стоят одинаково. Более вероятно постепенное сближение, чем резкое номинальное падение цен на новостройки. Цены в объявлениях обычно снижаются неохотно; при слабом спросе застройщики чаще увеличивают скидки и предлагают льготные условия. На вторичном рынке продавцы тоже могут уступать. Поэтому результат будет зависеть не только от ставок, но и от условий льготных программ, доходов покупателей и объёма предложения.   Руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская:   Возвращение к состоянию рынка до 2020 года, когда разница в средней цене новостроек и вторичного жилья была минимальной, возможно. Но важно говорить именно о сокращении ценового разрыва, а не о возвращении к прежним ценам. Вторичный рынок начинает подтягиваться вслед за новостройками. Сделки здесь в основном проходят со стопроцентной оплатой, к ипотеке прибегают всё реже: покупатели продают одну недвижимость и приобретают другую. Кроме того, сейчас заканчивается очередной период размещения депозитов под более высокие ставки, чем нынешние 14 с лишним процентов, и часть этих средств может выйти на рынок недвижимости. Мой прогноз — вторичное жильё продолжит дорожать и сокращать разрыв с новостройками, в том числе потому, что на вторичный рынок выходит всё больше современных жилых комплексов. При этом прежних цен уже не будет: новое жильё концептуально отличается от старого архитектурными, инженерными и инфраструктурными решениями, а также продуктовым наполнением. Если сравнивать первичку с сопоставимой вторичкой - качественным жильём возрастом 4-5 лет, - то разрыв в ценах между ними прогнозно может составить около 15% до конца следующего года.    Член правления Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников:   Теоретически разрыв между новостройками и вторичным жильем, конечно, может сократиться до нуля. Но это произойдёт в долгосрочной перспективе, если на рынке новостроек будут отсутствовать различные субсидированные льготные программы со стороны государственного бюджета. Если же бюджет будет продолжать поддерживать строительную отрасль, то, соответственно, разница между новостройками и вторичным жильём продолжит сохраняться, а размер этого разрыва будет зависеть от того, насколько государство будет субсидировать строительную отрасль. Полагаю, что ценовой разрыв между вторичным жильём и новостройками всё-таки будет очень медленно, но сокращаться в ближайшие пять лет. Думаю, что он должен достигнуть около 10%.

Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья в России сокращается: в среднем по крупным городам новостройки сейчас на 20% дороже готового жилья, год назад – на 25%, по данным «Циан». Может ли рынок возвратиться к состоянию до 2020 года, когда разницы в средней цене новостройки и вторички почти не было? Для этого вторичка должна дорожать быстрее новостроек или новостройки должны падать в цене? Если да, то как скоро это может произойти? Ответы экспертов в рубрике #опросы Ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев: В Москве сближение цен выражено сильнее: с начала года свежая вторичка подорожала на 16-20%, новостройки – на 10-15%. При этом многое зависит от класса и категории объектов. Свежая вторичка уже напрямую конкурирует с новостройками, поскольку речь идёт о недавно сданных домах. Однако говорить о полном выравнивании цен пока рано. За последние три года вывод новых объектов и очередей на рынок по разным районам сократился на 80-90%. Поэтому к концу 2027-го и в начале 2028 года возможен дефицит новостроек, так как строительство занимает минимум 2-3 года. Это может поддержать дальнейший рост цен на первичном рынке, в том числе за счёт спроса по семейной ипотеке. На вторичном рынке рост также связан с дефицитом ликвидного предложения: по нашим оценкам, таких объектов около 10%. Они быстро находят покупателей, тогда как менее ликвидные квартиры могут долго оставаться в продаже. Поэтому в перспективе свежая вторичка в отдельных сегментах может сравняться по цене с новостройками, но многое будет зависеть от объёмов нового строительства. Такая динамика прослеживается по всей России, но менее выраженно. Разница между средней ценой предложения на первичном и вторичном рынках сократилась с 21 до 20,5%. Около трети лотов в новостройках предлагаются со скидкой 10-15%, в отдельных случаях доходят до 20%. Такие дисконты чаще предоставляются при покупке за собственные средства или с использованием рыночной ипотеки с субсидированием ставки.    Основатель АН «Старыгин и партнёры» Даниил Старыгин: Сокращение разрыва с 25% до 20% — это не «вторичка догоняет», а перестройка обоих рынков под дорогие деньги. Новостройки номинально держат цену, но придерживают запуски и дают скидки по реализуемым корпусам, а вторичка торгуется — сделочные уступки есть, в статистике объявлений их не видно. Разрыв сжимается сверху вниз. К паритету 2019–2020 годов быстро не вернуться — он держался на другой модели. Тогда доступная рыночная ипотека делала новостройку инструментом спроса. Сейчас ключевая ставка — 14%, рыночная ипотека около 18–19%, и даже после ужесточения условий по льготным программам на них приходится около 60% объёма выдач. Пока массовый покупатель живёт через субсидии, девелоперу выгоднее пауза и точечные скидки, чем новые корпуса, — и разрыв 15–20% остаётся равновесным, а не аномальным. Сойтись к «почти нулевому» разрыву рынок сможет только через удешевление рыночной ипотеки — и это процесс не быстрый. ЦБ в базовом сценарии видит ставку 10,5–12,5% уже в 2027 году, но до ипотеки 12–13%, при которой новостройка снова станет массовым выбором без льгот, — по моей оценке, вплоть до конца десятилетия. Если это произойдёт, сближение до однозначных значений займет ещё 12–18 месяцев после возврата доступной ставки. (продолжение в следующем посте)

Согласно свежим данным аналитического центра ДОМРФ, доля девелоперов, которые прогнозируют ухудшение рыночной конъюнктуры в третьем квартале 2026 года, достигла отметки в 74%. Это свидетельствует о глубоком пессимизме застройщиков, ведь за год число тех, кто ждет негативных перемен, увеличилось на 44 процентных пункта. Немного страшно становится за рынок новостроек. Если на нём рухнут пара крупных компаний (и мы догадываемся, какие из них), это может вызвать эффект домино.

Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов – специально для Proeconomics-Realty Сохранение ключевой ставки на уровне 14% не станет поворотной точкой для жилищного рынка. Спрос останется сдержанным: рыночная ипотека по-прежнему дорогая, поэтому активность будет держаться в основном на семейной ипотеке, субсидируемых программах и покупателях с собственными средствами. Предложение, напротив, останется высоким — девелоперы будут дорабатывать условия продаж через скидки, рассрочки и индивидуальные предложения, но не готовы к резкому снижению цен. Психологически важный уровень для рынка - ключевая ставка ближе к 12%. Тогда рыночная ипотека может опуститься к 14–15%, и часть отложенного спроса вернется. Но для полноценного восстановления доступности жилья нужен ключ в районе 8–10%. При текущих 14% говорить о устойчивом росте активности и покупателей, и девелоперов пока рано. Высокая ставка в первую очередь бьет по новым запускам. Девелоперы вынуждены пересчитывать экономику проектов: дорожает финансирование, удлиняется срок продаж, растут риски. Поэтому часть стартов будет перенесена на следующий год, особенно в проектах с длительным циклом реализации и высокой долей заемных средств. При этом уже запущенные проекты продолжат реализовываться. Застройщики будут делать ставку на небольшие очереди, готовое жильё, ликвидные локации и форматы с быстрой оборачиваемостью. Иными словами, строительство не остановится, но станет более избирательным. Рынок в целом уже ожидал паузу, поэтому резкой реакции не будет. Главный минус - затягивается восстановление рыночной ипотеки и снижается уверенность девелоперов в сроках смягчения денежно-кредитной политики. Позитив в том, что ЦБ не ужесточает условия: при 14% сохраняется возможность постепенного снижения ставки в 2027 году, если инфляция продолжит замедляться. Рыночная ипотека практически не изменится - она останется в районе 18–19%. Выдачи будут расти умеренно, в основном за счет льготных программ, сезонного спроса и покупателей с накоплениями. Даже снижение ключа на 25–50 базисных пунктов не даст пропорционального удешевления ипотеки: банки учитывают стоимость фондирования и риски. Реальный импульс появится при движении ключа к 12% и ниже. Тогда рыночная ставка может приблизиться к 14–15%, и это уже способно высвободить заметную часть отложенного спроса. Для коммерческой недвижимости высокая ключевая ставка означает дорогой долг, высокие требования к доходности и осторожность инвесторов. Наиболее болезненно это отражается на торговых центрах и гостиницах: у них длинный срок окупаемости, высокая капиталоёмкость и зависимость от потребительской активности и туристического потока. Офисы и склады более устойчивы, особенно качественные объекты в дефицитных локациях, но новые девелоперские проекты и там требуют пересчёта экономики. Для рынка коммерческой недвижимости любая двузначная ключевая ставка - уже высокая. Наиболее комфортный диапазон для восстановления инвестиционной активности - 8–10%. При таком уровне становится возможным нормальный кредитный рычаг и более адекватная оценка активов. Для запуска новых проектов, особенно ТЦ, гостиниц и крупных складских комплексов, критична не столько одна цифра, сколько устойчивая траектория снижения ставки.

Почему нельзя ориентироваться на показатель Росстата по обеспеченности жильём. Академик РАН, д.э.н. Абел Аганбегян – «Социальная структура и дифференциация российского общества», АРБ, 2026: «Кроме дифференциации доходов у нас наблюдается крайне большая дифференциация в области жилья. По среднему показателю обеспеченности жильем мы выглядим вроде неплохо – 29,5 кв. м. Но сюда входит и загородное жилье, в том числе в СНТ, не имеющее часто круглогодичного отопления. Около 35% всего жилья не имеет элементарного благоустройства, к которому относится наличие канализации, холодного и горячего водоснабжения, душа или ванны и круглогодичного отопления. Так что благоустроенного жилья на душу населения в России около 22 кв. м в сравнении с 45 кв. м - в странах ЕС, 71 кв. м – в США и 41 кв. м – в Китае». Росстат записывает в обеспеченность жильём те же садовые домики в СНТ (вообще всю жилищную собственность складывает в одно значение). Например, семья из 3-х человек имеет в городе 2-комнатную квартиру 50 кв.м и дачный дощатый дом без удобств 50 кв.м. Росстат определит, что на семью приходится 100 кв.м, или по 33 кв.м на человека.

Интересный какой тренд на рынке новостроек. За первые 9 месяцев 2026 года 22% от всех расторжений по ДДУ пришлось на оптовых (более 1-й квартиры) покупателей новостроек. До недавнего времени их доля была около 2%, а в кризисный 2022 год – 10%. Это скорее всего означает сильное разочарование инвесторов в новостройках, их предвидение, что рост цен в сегменте закончен (а впереди, возможно, и наступление кризиса долгостроев), и лучше сдать квартиру, получить обратно деньги и перекинуть их в самые доходные и одновременно консервативные активы – в банковские депозиты и ОФЗ. (Всего, по данным ДомРФ, за 9 месяцев 2026 года было расторгнуто 10,2 тыс. сделок по ДДУ –на 18% больше, чем годом ранее, это 1,7% от числа действующих ДДУ на отчётную дату)

Встретил данные, какая доля россиян может себе позволить купить жильё, соответствующее уровню среднего класса. «Есть Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в которую входят 38 стран, большинство из них – развитые экономики, в том числе 22 – члены ЕС. Эта организация полагает, что к среднему классу нужно относить домохозяйства, которые могут купить квартиру с числом комнат по количеству членов семьи минус единица при норме 20 квадратных метров на душу и выплачивать в течение 20 лет 30% своего дохода по ипотеке. В странах OЭCР таких домохозяйств от 50% до 72%. Расчет по нашей стране говорит о том, что таких домохозяйств 18%». («Социальная структура и дифференциация российского общества», Ассоциация российских банков, 2026) И это ведь не слишком высокие требования. На семью из 3-х человек получается 2-комнатная квартира площадью 60 кв.м, на 4-х человек – «трёшка» 80 кв.м. И такой стандарт могут себе позволить не более 20% домохозяйств, даже в ипотеку. Кстати, стандарт Росстата для «приемлемой жизни» даже выше, чем у ОЭСР – минимум 23 кв.м на человека и число комнат не меньше числа проживающих. На 3-х человек – это «трёшка» и 69 кв.м.

No text

Жилой район Над Аль-Шеба, Дубай. На первой картинке – так он выглядел на рекламных рендерах. На второй фотографии – так он выглядит в реальности. (одна из лучших визуализаций к мему Ожидание и Реальность)

(продолжение предыдущего поста) Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко:   Рынок недвижимости – это всегда дорога с двусторонним движением. Застройщикам нужно как можно быстрее и как можно дороже продать построенное, а покупателю – как можно выгоднее купить. Но рынок диктует свои правила. Застройщики зажаты проектным финансированием и финансовыми моделями. Но при этом, как и любой рынок, рынок недвижимости будет находить возможности для реализации. И застройщики будут идти искать возможности, как сделать предложение более привлекательным для того, чтобы выбрали именно их продукт. Здесь будет говориться и о качестве продукта, и о самом предложении. И как раз на этом балансе, я думаю, покупатель и найдет для себя лучший продукт. Я не думаю, что какое-то массовое снижение цен в ближайшее время будет ввиду того, что застройщики зажаты опять же проектным финансированием и финансовыми моделями. Будут улучшения, в текущем режиме, безусловно, застройщики будут искать возможности улучшения предложения. И тут уж каждая компания сама будет выбирать, каким образом становиться выгоднее для покупателя и что конкретно предложить. Но говорить, что это будет кратное снижение стоимости – нет.   Директор по стратегическому развитию, управляющий партнёр ELEMENT Елизавета Конвей:   В премиальном сегменте скидка — скорее приятный бонус, чем решающий фактор покупки. На первый план выходит гибкость финансовых условий. Покупателю важно согласовать график платежей со своей финансовой ситуацией – например, с продажей другого актива, завершением депозита или поступлениями от бизнеса. Индивидуальный финансовый инструмент должен быть удобен покупателю и обеспечивать девелоперу необходимое наполнение эскроу-счетов. Поэтому вместо массовых скидок и длинных рассрочек эффективнее подбирать решение под конкретный сценарий покупки. В премиальном сегменте продает прежде всего сам продукт и его потенциальная ликвидность, а финансовые условия помогают покупателю принять решение.   Зампред комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов:   Покупатели, конечно, что-то требовать от застройщиков не могут. Но может требовать рынок, может требовать финансовая составляющая девелоперов, их экономическая модель. Это вопрос, который зависит от состояния каждого конкретного предпринимательского консорциума. Здесь нет возможности использовать методы государственного регулирования. Борьба за снижение цены квадратного метра должна идти по другим основаниям. Со стороны государства это прежде всего сокращение административных барьеров и издержек с ним связанных. Также это использование механизмов комплексного развития территорий, это вопросы ценообразования в строительстве в части работы с подотраслями строительных материалов. Это вещи, которые могут дать реальное снижение себестоимости и, соответственно, снизить рыночную стоимость квартир.

Рынок новостроек движется к классическому перепроизводству жилья. По данным bnMap-pro, в 14 из 17 крупнейших городов России нераспроданные квартиры в строящихся домах будут ждать своих покупателей в среднем от двух до четырех лет, если спрос останется на текущем уровне. Могут ли потребители ожидать и даже требовать от застройщиков в их плачевной ситуации различные преференции? Например, скидки на квартиры, подарки при покупке квартир (скажем, машиноместа), увеличение периода рассрочек, бесплатную отделку квартир и т.п.? И готовы ли девелоперы к такой гибкости? Ответы экспертов в рубрике #опросы Сенатор РФ Владимир Кошелев: Перепроизводство — это временная фаза, которая делает условия покупки для потребителей максимально комфортными. Сейчас хорошее время для тех, кто не спешит и может позволить себе выбрать лучший объект из широкого предложения. Когда объем нераспроданных площадей растет, застройщики начинают конкурировать не только ценой, но и качеством клиентского сервиса и наполнением продукта. Для покупателя это означает, что можно выбрать самый подходящий вариант, не боясь, что «всё разберут завтра». Чтобы выделиться среди конкурентов, застройщики повышают качество базового ремонта или предлагают опции «под ключ» с техникой, предлагают кладовые, машиноместа или сертификаты на мебель в подарок. Подход к продажам становится более гибким. Если покупатель приходит с чётким планом покупки, менеджеры отделов продаж более охотно согласуют персональные условия, которые не выставлены в открытой рекламе. Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов: Ситуация на рынке первичной недвижимости действительно остается непростой. Высокая стоимость рыночной ипотеки и ужесточение семейной ипотекизаметно ограничили покупательскую активность, в результате чего сроки реализации жилья увеличиваются. Безусловно, в сложившихся условиях застройщики заинтересованы в стимулировании спроса и готовы предлагать покупателям более привлекательные условия. По данным участников рынка, в первом полугодии 2026 года средний размер скидки на новостройки в России увеличился до 7–8% против 5–6% годом ранее. Помимо прямых дисконтов девелоперы могут использовать программы рассрочки, специальные ипотечные предложения (в том числе субсидирования ставки), акции на отдельные квартиры и дополнительные бонусы при покупке. Однако ожидать заметного снижения стоимости жилья не стоит. Возможности застройщиков предоставлять скидки ограничены высокой себестоимостью строительства, стоимостью проектного финансирования и финансовой моделью каждого проекта. Поэтому речь скорее идёт об адресных предложениях, позволяющих стимулировать продажи отдельных объектов и лотов, а не о масштабном пересмотре цен. При этом снижение покупательской активности заставляет девелоперов пересматривать планы по запуску новых проектов. По данным ДОМ.РФ, в III квартале 2026 года объём запуска нового жилья в России снизился на 8% относительно аналогичного периода прошлого года. Мы ожидаем, что в условиях сохраняющейся высокой стоимости финансирования застройщики продолжат сдерживать вывод новых объектов на рынок. Это постепенно приведет к сокращению притока нового предложения, особенно в массовом сегменте. И хотя в ближайшие месяцы сроки реализации непроданного жилья, вероятно, останутся повышенными (а в отдельных регионах могут продолжить увеличиваться), уже в 2027 году мы ожидаем постепенного изменения этой тенденции. Сокращение новых запусков будет ограничивать пополнение предложения, а снижение ипотечных ставок может вернуть на рынок часть покупателей, ранее отложивших приобретение квартиры. В результате сроки реализации жилья начнут постепенно сокращаться. По мере восстановления покупательской активности это создаст предпосылки для дальнейшего роста цен. Поэтому сегодняшние скидки, бонусы и специальные условия покупки мы рассматриваем как временные инструменты стимулирования продаж, а не как начало тенденции долгосрочного снижения стоимости жилья. (продолжение в следующем посте)

Старый мировой порядок доживает последние дни, а очертания нового все ещё формируются. Мир вступил в эпоху масштабных потрясений. Какое будущее нас ждёт? Какое место займёт Россия в новом мировом порядке? Григорианская мысль — канал политтехнолога, который не только простыми словами объясняет, как работает политика, но и предлагает свой взгляд на будущее России и мира. В Григорианской мысли можно прочитать тексты о • Почему в России не будет идеологии • Как изменилось отношение россиян к Советскому Союзу и почему это важно • Почему важен баланс между развитием и безопасностью • Какова была стратегия Российской империи в Центральной Азии • Куда движется мировая экономика • Почему рухнула экономика СССР Подписывайтесь на Григорианскую мысль, если хотите понимать не только события, но и процессы, которые стоят за ними.

Средняя стоимость проданной на вторичном рынке Москвы 1-комнатной квартиры закрепляется на отметке выше 15 млн руб. В сентябре она была 16,6 млн руб., по данным «Миэль». Структура продаж в сентябре: почти половина продаж пришлась на однушки (45%,) на двушки - 29%, на трёшки - 17%, остальные – комнаты и многокомнатные квартиры. Средняя цена лота составила 21,7 млн руб. В Московской области средняя цена проданной однушки составила 8,2 млн руб., и сохранилось соотношение между Москвой и областью 2:1. Средняя цена сделки в Подмосковье в сентябре – 11,2 млн руб. В отличие от рынка новостроек «вторичка» в Московском регионе чувствует себя нормально. И чем хуже будут идти дела в новостройках, тем лучше – на «вторичке»: сегодня это «закон сообщающихся сосудов».

«Инком» оценивает рост стоимости вторичных квартир в Москве за январь-сентябрь 2026 года на 8,2%. Судя по темпам роста, по итогам 2026-го вторичка подорожает минимум на 9%, что укладывается в усреднённую норму «уровень инфляции +2-3%». Но рынок вторички очень неоднороден. В «Инком» отмечают, что свежая вторичка (дома, сданные в 2020-х) дорожают сильнее, и за оставшиеся три месяца года они могут прибавить в цене 5-7%. Свежая вторичка особенно сильно бьёт по рынку новостроек, так как схожие по качеству объекты очень сильно отличаются в цене – новостройки могут быть на 15% дороже даже в одном и том же жилом комплексе.

«К началу 2027 года число непроданных новых квартир в России может удвоиться - с 474 тысяч в начале 2026 года до 832 тысяч. Продажи новых квартир в 2026 году станут рекордно низкими с 2014 года (когда начали публиковаться данные)». Самое время девелоперам начать формировать доходные дома, от которых можно получать 4-5% доходности. Иначе какой смысл держать пустыми непроданные квартиры? Больше выхода нет. Раньше можно было бы продать квартиры со скидкой, но сейчас система эскроу и участие банков как второго полноценного партнёра в девелопменте не даст сделать этого. Хотя бы потому, что упадёт цена залогов – квартир в ипотеку. И не запускать новые проекты девелоперы не могут, даже при таком огромном объёме непроданных квартир – это означает распустить трудовые коллективы (и как их потом собрать вновь?), а для подрядчиков, непосредственно занимающихся стройкой – уволить всех сотрудников. Так что лично я не вижу другого выхода для девелоперов, как начать сдавать в аренду хотя бы часть нераспроданных квартир.

Данные СберИндекса (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на квартиры на вторичном рынке в среднем по России составил 1,2%. За 12 месяцев цены выросли на 12,1%, больше чем на первичном рынке (10,1%). За год цены на вторичку сильнее всего выросли в Москве (17,3%), Ленинградской и Московской областях (17,1% и 16,3% соответственно). Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке продолжил снижаться и составил в среднем по России 12,6% после 14,1% в августе. (Данные Сбериндекса в основном относятся с нижнему и среднему ценовому сегменту, где и сосредоточена выдача ипотеки. Так что читая эту статистику, надо делать такую поправку. Но общий тренд статистика Сбериндекса отражает) Повторю, символом нормализации рынка станет отсутствие разницы в средней цене между новостройками и вторичкой, как и было на рынке до искусственного разгона рынка новостроек льготной ипотекой с 2020 года.

В каких регионах лучший Индекс жилищных условий. Этот Индекс рассчитал Денис Литвинцев из Новосибирского государственного технического университета («Terra Economicus», №1, 2025). «Региональный индекс прекарности жилья (РИЖП) включает интегральные характеристики жилищной ситуации, что позволяет комплексно оценить не просто жилищные условия как таковые (качество жилья – оборудованность ЖКУ, площадь жилых помещений на одного жителя, процент износа, улучшение жилищных условий; безопасность жилья – количество преступлений, затоплений и пожаров в жилом секторе), но и другие социально-экономические факторы (доступность жилья – доля расходов на ЖКУ, задолженность населения за ЖКУ и по жилищным кредитам, использование социальной поддержки и субсидий на оплату ЖКУ, уровень безработицы), которые в совокупности способны оказать влияние на удовлетворённость жильём и намерения улучшить жилищные условия», - объясняет исследователь. Чем ниже значение Индекса, тем лучше жилищная обеспеченность. Из таблицы мы видим, что лучший Индекс РИЖП, как и следовало ожидать, в Москве и Петербурге. А главная неожиданность – наилучший индекс, первые два места в России, в Курской и Белгородской области. Худшие показатели у самых неблагополучных и по другим показателям регионов (уровень доходов, продолжительность жизни, уровень криминогенности, алкоголизм и т.п.) – это Тува, Республика Алтай, Забайкальский край.

Увидел данные статистики: «Средняя площадь квартиры в новостройках Сочи уменьшилась за год на 3 кв. м, до 35,3 кв. м». Ну и как семья должна умещаться на 35 квадратных метрах? Не остаётся другого выбора, как рынок вторички, а для больших семей – ИЖС .

В сентябре квартиры на вторичном рынке Москвы подорожали на 1,5%, по данным «Миэль». Напомню, что наблюдение «Индикаторов рынка недвижимости» давало меньшую динамику: +0,6% в границах старой Москвы и +1% в Новой Москве («Миэль» считает вместе две эти локации). По прогнозу «Миэль», за 2026 год вторичка Москвы подорожает не менее, чем на 12% - и это уже опережающий норму рост цен (напомню, что ранее норма – «уровень инфляции +2-3», т.е. по нынешним условиям это 9-10%). Также в «Миэль» отмечают, что количество новых объявлений на вторичном рынке Москвы выросло на 10% по сравнению с августом. Количество новых объектов составило почти 25,5 тысяч - одно из лучших значений текущего года. Вторичный рынок оживает за счёт упадка рынка новостроек. В нынешних условиях это игра с нулевой суммой (или по закону сообщающихся сосудов). Чем хуже будет рынку новостроек, те лучше – рынку вторички.

Как сделать жильё доступным. Вроде прописные истины, но в США их повторяют из раза в раз: только малоэтажное жильё может быть доступным. Американский экономический историк Майкл Магун показывает это «на пальцах»: «Чем больше этажей в доме, тем выше стоимость квадратного фута. Одно- или двухэтажные дома на одну семью экономически целесообразны без государственных субсидий практически в любом месте, именно поэтому их можно увидеть по всей стране. Поскольку для первого и второго этажей можно использовать относительно недорогое дерево, второй этаж обходится лишь немного дороже первого. Однако, как только начинается строительство третьего этажа, строители вынуждены отказываться от деревянных конструкций и переходить к использованию бетона. Такие изменения в материалах увеличивают затраты на 30-50%. Это делает строительство трёхэтажных домов возможным без государственных субсидий только в богатых мегаполисах на Тихоокеанском побережье и Северо-востоке. Для строительства четвёртого этажа требуется установка дорогостоящей лифтовой системы, что удваивает стоимость строительства на квадратный фут по сравнению с первыми двумя этажами. Это делает их экономически целесообразными без государственных субсидий лишь на нескольких рынках жилья. Чем больше этажей, тем выше становятся затраты. Пятый этаж утраивает или учетверяет стоимость строительства, поэтому требуется какая-либо государственная субсидия, за исключением самых дорогих районов. При восьми и более этажах стоимость строительства за квадратный фут в 5-8 раз превышает стоимость строительства одноэтажного здания. Да, можно строить крошечные квартиры и называть их «доступными», но такие квартиры очень дороги в пересчёте на квадратный фут. С учётом современных технологий, экономические недостатки многоэтажного строительства неизбежны. Хуже того, по мере уменьшения площади жилых помещений всё меньше и меньше людей хотят в них жить. Пока мы не поймем, что плотность застройки является главным фактором, определяющим недоступность жилья, мы не сможем по-настоящему снизить стоимость жилья. Плотность застройки увеличивает стоимость земли, что, в свою очередь, увеличивает стоимость жилья. В действительности любое жильё, построенное в дорогих мегаполисах, будет дорогим независимо от его типа. Именно поэтому строительство одно- или двухэтажных домов на окраинах мегаполисов является единственным реальным решением проблемы доступности жилья».

Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов – о том, что ухудшение условий семейной ипотеки привело к перетоку спроса с новостроек на вторичный рынок. По данным Umbrella Consulting Group, за восемь месяцев 2026 года сделки на вторичном рынке выросли на 28%, на первичном всего на 1%. После 1 октября, когда ставка для семей с одним ребёнком в Москве и Петербурге выросла с 6% до 12%, переток только усилился - новостройки в столичных регионах становятся еще менее доступными для самой массовой категории заёмщиков. Цены на вторичку с начала года росли быстрее новостроек. По данным Umbrella Consulting Group, за год рост составил +13%, за квартал +3%, а в ряде регионов – более 10%. Наиболее заметным эффект будет в крупных агломерациях с ограниченным предложением ликвидной вторички - Москва, Петербург, их области и города-миллионники, где концентрация семей с одним ребёнком максимальна. На фоне растущего спроса продавцы вторичного жилья могут пересматривать цену уже в процессе сделки. Предложение на вторичке за квартал сократилось на 10%, конкуренция между покупателями растёт, и продавцы этим пользуются. Важно фиксировать цену в предварительном договоре со штрафами за её изменение, минимизировать срок до основной сделки и иметь альтернативные варианты, чтобы не соглашаться на повышение в последний момент. Снижение доступности семейной ипотеки окажет влияние и на застройщиков. Как минимум, сокращение спроса усилит проблему простоев и задержек сдачи новостроек. В основном сложности испытают застройщики в масс-маркете в столичных регионах. Сокращение спроса на новостройки усилит затоваривание, заставит пересматривать планы запуска новых проектов и увеличит риск задержек сдачи - в первую очередь у компаний с высокой долговой нагрузкой и зависимостью от продаж «с котлована». Проблемы с переносом сроков и без того остаются распространёнными, особенно в масс-маркете. На фоне роста стоимости строительства, давления на маржинальность и теперь ещё снижения спроса риск ухудшения ситуации возрастает. Это означает, что покупателям нужно тщательно проверять финансовую устойчивость застройщика, отдавать предпочтение объектам с высокой степенью готовности и внимательно изучать договор долевого участия — особенно разделы о сроках сдачи и штрафных санкциях.

В сентябре на вторичном рынке квартиры в Новой Москве подорожали на 1%, в Подмосковье – на 0,3%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости». (в ближнем Подмосковье рост цен на 0,6-0,8%). Обращает на себя внимание более высокие темпы роста цен на 2-3-комнатныек квартиры, чем на «однушки». Скорее всего, это отражение перетока части покупателей с рынка новостроек на рынок вторички. Девеооперы сейчас должны скрещивать пальцы и молить строительного Бога, чтобы ЦБ не снижал ключевую ставку, чтобы не дешевела коммерческая ипотека. При дешевеющей ипотеке ещё больше потенциальных покупателей будут отказываться от новостроек, настолько безумно выросли цены там по сравнению со вторичкой (даже – по сравнению со свежей вторичкой в недавних новостройках). Да ещё и при ухудшающемся качественном выборе новостроек, когда большинство квартир в них теперь сдаётся в «голом бетоне», а не с ремонтом, как раньше.

(продолжение предыдущего поста) Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов: Отсутствие новых проектов комфорт-класса в «старой» Москве в 2026 году означает наступление паузы. Девелоперы временно откладывают запуски массовых проектов из-за высокой стоимости земли, дорогой стройки и слабой доступности ипотеки - экономика комфорт-класса в центре сейчас узкая или отрицательная. При изменении макроусловий (ставки, программы поддержки, новые площадки) запуски возобновятся. В краткосрочной перспективе выбор действительно сузится. Новых проектов комфорт-класса в «старой» Москве в 2026 году не было, доля сегмента сжалась до ~36%, а основная активность девелоперов сместилась в бизнес и премиум. Остатки комфорт-класса есть, но лотов мало. Так что сейчас реалистичны три опциона: новостройки бизнес-класса (627–647 тыс. руб. за кв. м), ограниченные остатки в текущих ЖК массового сегмента (~421–456 тыс. руб. за кв. м) или вторичный рынок. Есть три причины того, что девелоперы не выводят комфорт-класс сейчас: дорогая земля и строительство в пределах Садового/ТТК, высокие ставки и ограниченная льготная ипотека, что снижает спрос на бюджетные лоты, и структурный дефицит нового строительства - в 2026-м объёмы новостроек в Москве на минимуме за пять лет. В таких условиях девелоперы оптимизируют портфели и запускают более маржинальные продукты. Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов: Доля комфорт-класса в новостройках Москвы за последние пять лет неуклонно падает, снизившись, по данным портала bnmap.pro, с 50% до 36%. Это объясняется рядом причин, в первую очередь, уходом с рынка льготных финансовых инструментов, обеспечивавших львиную долю выручки проектам массового сегмента. Учитывая высокую стоимость земли в старой Москве, в текущих условиях девелоперам становится выгоднее строить высокобюджетное жильё, имеющее большую маржинальность. Впрочем, вряд ли проекты массового сегмента совсем исчезнут со столичного рынка. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки рыночная ипотека станет более доступной, и тогда мы увидим выходы новых проектов новостроек класса «комфорт» и «комфорт плюс». Директор департамента аналитики и исследований рынка компании Ricci Олеся Дзюба: В сентябре 2026 года объём экспозиции элитного жилья достиг 6,2 тыс. лотов, или 0,6 млн кв. м, увеличившись на 35% и 27% г/г соответственно. Предложение почти полностью сформировано квартирами (98%). На премиум-класс приходится 87% лотов, на делюкс — 13%. Средневзвешенная цена составляет 1,3 млн руб./кв. м в премиуме и 3,2 млн руб./кв. м в делюксе. Ценовой максимум сохраняется в сложившихся элитных районах — Тверском, Арбате и Хамовниках (3,0–3,3 млн руб./кв. м), тогда как за пределами центра СВЦ снижается до 0,8–1,0 млн руб./кв. м. За январь-август 2026 года объём сделок в элитном сегменте сократился на 12% г/г — до 152,9 тыс. кв. м, при более умеренном снижении количества сделок — на 1% до 1,9 тыс. шт. Охлаждение спроса произошло преимущественно в делюкс-сегменте (-44% в объеме, -47% в количестве ДДУ), в премиум-классе количество сделок осталось на прошлогоднем уровне (1,8 тыс. шт.), однако снизилась средняя площадь лота (-10% до 78,8 кв. м).

Девелоперы проектов комфорт-класса «старой» Москвы и в III кв. 2026 года не вывели на рынок ни один новый проект. За первые 9 месяцев 2026 года не стартовало ни одной новостройки комфорт-класса в «старой» Москвы. Для сравнения: за аналогичный период 2025 года девелоперы вывели на рынок 4 массовых проекта, в 2022 году – 12 проектов, в 2021 году – 16 проектов. Означает ли это, что в границах старой Москвы больше не будет новостроек комфорт-класса, а потребителям придётся выбирать, начиная с бизнес-класса в секторе новостроек (с ценником от 600 тыс. руб. за кв. м) или вообще уходить на вторичный рынок? Ответы экспертов в рубрике #опросы Член Генерального совета «Деловой России» Владимир Кошелев:   Большинство проектов, которые мы видели раньше в «старой» Москве, были связаны с застройкой бывших промзон. Сейчас этот ресурс во многих районах уже исчерпан. Земли в границах «старой» Москвы подходящей под застройку, становится всё меньше. Участки достаются девелоперам на аукционах по высоким ценам, что автоматически «выталкивает» любой будущий проект в более высокий ценовой сегмент. Основной объём доступного жилья сместился за МКАД. Там стоимость земли ниже, и девелоперы могут позволить себе строить массовый сегмент, который будет рентабельным. Это не значит, что новостроек комфорт-класса в Москве не будет совсем — они будут появляться точечно в ходе редевелопмента.   Доцент Финансового университета при Правительстве РФ Николай Яременко: Ситуация на рынке недвижимости «старой» Москвы в 2026 году свидетельствует не о закате сегмента «комфорт», а о его глубокой и качественной трансформации в рамках городской стратегии по созданию комфортной среды. Отсутствие стартов новых площадок — это временная пауза, необходимая девелоперам для адаптации проектов к новым, более высоким стандартам качества, заложенным правительством. Городской вектор развития сегодня направлен на сбалансированное освоение территорий: вместо точечной массовой застройки приоритет отдается комплексному развитию территорий (КРТ). Текущее затишье — это признак зрелости рынка: застройщики аккумулируют ресурсы для реализации масштабных кластеров с готовой социальной инфраструктурой, которые выйдут на рынок в обновлённом формате. Потребителям не стоит опасаться «вымывания» доступного жилья. Старая Москва остаётся территорией возможностей, где альтернативой новому строительству выступает динамичный и качественный вторичный фонд, а также программа реновации, которая эффективно насыщает рынок жильем современного уровня. Кроме того, временное снижение предложения в комфорт-классе стимулирует девелоперов предлагать более гибкие и выгодные инструменты приобретения в смежных сегментах. Ускорение реализации нацпроектов в сфере жилья и новые меры господдержки, ожидаемые в ближайшей перспективе, неизбежно приведут к новому циклу активности. Москва планомерно переходит к модели, где каждый квадратный метр жилья — это не просто «коробка», а часть продуманной экосистемы. Рынок берет разбег для качественного рывка, и 2027 год обещает стать периодом обновления предложения, которое превзойдёт ожидания горожан. Паники быть не может: столица гарантирует надёжность вложений и неуклонный рост качества жизни. (продолжение в следующем посте)

Какой-то безумный бум ипотеки случился в сентябре. Объём выдач ипотечных кредитов в сентябре составил 608,6 млрд руб., по предварительной оценке Frank RG. Показатели сентября 2026 на 62,7% выше августа 2026 года и на 52,4% выше сентября 2025. Средний размер выдаваемого кредита, после роста в августе, вновь показывает рост в сентябре 2026 года и составляет 4,9 млн руб. (+12,0% к августу 2026). В сентябре 2026 года было выдано 123,8 тыс. кредитов, что выше значений сентября предыдущего года на 51,2%. Столь существенный рост мог быть обусловлен ожиданием вступления в силу изменений в условиях льготной семейной ипотеки, введённых с 1 октября 2026 года. Люди в спешке брали ипотечные кредиты по льготной семейной ипотеке, потому что таких условий у них больше не будет никогда.

В сентябре в Москве на продажу было выставлено 42,45 тыс. квартир в новостройках, за сентябрь их число увеличилась на 19,2%, по данным «Инком». В старой Москве покупателям предлагается 35,07 тыс. квартир, в Новой Москве - 7,38 тыс. В обеих макролокациях зафиксировано повышение показателей - в сентябре, месяц к месяцу, на 21,1% и на 10,8%; с начала года - на 34,8% и на 10,4% соответственно. Застройщики активно выбрасывают на рынок нераспроданные остатки, сменив прежнюю стратегию – искусственно сдерживать предложение ради роста цен. Обвал продаж новостроек не мог не привести к смене стратегии, теперь желание застройщиков – «ну купите хоть что-нибудь». При этом существенно снижать цены на новостройки девелоперы не могут: это не позволяют сделать банки, которые стали вторым участником процесса; вторая причина – страх, что при снижении цен покупатели вовсе перейдут в стадию ожидания с уверенностью «это ещё не дно, подождём, когда скинут цену ещё».

В сентябре квартиры на вторичном рынке Москвы подорожали на 0,6%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости». С начала года накопленным итогом вторичка выросла в цене на 6,7%. Пока всё укладывается в норму вторичного рынка: в среднем (без времени пиков кризисов и отскоков) вторичка в Москве дорожала на «уровень инфляции +2-3%». Если сохранятся примерно те же темпы роста цены, что были весь год, по итогам 2026-го вторичные квартиры столице вырастут в цене на 8,5-9%. При инфляции в 6,5% это укладывается в норму.